圖：全面放開限購政策將對房地產市場產生提振作用。
上月底，成都發布《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，其中明確「全市範圍內住房交易不再審核購房資格，全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售」。截至目前，除海南省外，核心城市中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和杭州、天津、西安等城市還未全面放開限購。
一、成都全面放開限購
成都從2022年以來持續優化房地產調控政策，如放鬆購房資格、定向增加多子女家庭購房套數、優化搖號規則等，特別在2023年9月取消「5+2」區域144平方米以上限購及區域外限購。新政出台後成都樓市出現一定的反彈，10月成都新房、二手房成交面積同比+24.3%、+55.6%，11月新房、二手房成交面積同比+18.1%、+43.2%。（「5+2」區域指四川天府新區、成都高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區）
但此前放鬆政策效應出現邊際遞減趨勢，自2024年1月起成都二手房銷售價格指數同比開始轉負後，已連續3個月為負，其中，3月同比-4.3%。此外，3月成都新房、二手房成交面積同比分別-41.8%、-32.2%，4月（截至4月28日）新房、二手房成交面積同比分別為-48.1%、-20%，市場面臨較大壓力。
二、房地產進入從「防過熱」轉向「防過冷」的階段
此次新政相較於之前政策，成都樓市新政放開了「5+2」區域內144平方米以內的房產購買限制，預計將有效激發核心城區的剛性住房需求以及部分改善型需求的釋放。此外，預計成都核心城區與外圍郊區的樓市將出現更加明顯的分化現象。
此前全面放開限購的太原、合肥、廈門、蘇州、南京、長沙等城市，短期市場有一定程度提振，例如：南京是2023年9月全面放鬆限購，10月新房、二手房成交面積同比分別+8.0%、+28.9%，廈門2023年11月全面放鬆限購，12月新房成交面積環比+33.5%。
整體看，短期全面放開限購政策將對房地產市場產生提振作用。從中長期看，市場的全面復甦將依賴於經濟回暖以及居民就業和收入預期的改善等。
未來一線和杭州、西安等核心二線城市放鬆限購是大勢所趨，當前房地產進入從「防過熱」轉向「防過冷」的階段。從銷售、投資等指標看房地產市場已超調，未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點是促進軟着陸，推出新模式，作為周期之母房地產穩則經濟穩。
當前樓市表現疲弱，不用擔心取消限購引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鈎實現供求平衡，一舉兩得。
三、短期三招救地產：全面取消限購、持續大幅降息、組建住房保障銀行
房地產調控政策從收緊到放鬆，是為了讓房地產從過熱狀態回歸常態。然而，當前地產有向過冷發展的趨勢，是時候從放鬆到支持，在「房住不炒」前提下，大力支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
市場低迷是取消限購良機
當前，三招可救地產：全面取消限購、持續大幅降息、組建住房保障銀行。
1）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求。現在市場低迷，是取消限購的良機，發達國家對國內居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調節，而不是人為的行政手段，違背市場經濟。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟增長。在當前行業持續低迷背景下，取消限購短期內不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鈎實現供求平衡，一舉兩得。
此外，建議新增支持銀行降低存量房貸利率、「帶押過戶」等便民善政；核心城市下調首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需；下調二套房首付比以支持改善型需求；適當調整普通住房認定標準、首套住房認定標準；對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，並擴大受益人群；提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金餘額付首付；降低各項交易稅費等。
2）持續大幅降息，包括降低二套房的存量房貸利率，並通過降準降低銀行負債成本。現在實際利率偏高，就業和收入壓力大，應該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應該降低，這是善政。
3）組建住房保障銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。開發商拿到資金限定必須進行保交樓，這樣可以防止爛尾，堅決不能讓購房者承擔地產調整的風險，他們是無辜的和弱勢群體。當前地方財政壓力大，能力有限。房企回款有多餘資金，可以用於拿地，土地財政就會恢復，地方債務壓力就能緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用於租賃房保障房，有助於改善民生，本來開發商手裏就有那麼多庫存，如果額外再新增供地用於租賃房，將導致巨大的浪費。
四、長期住房制度改革：城市群戰略、金融穩定、人地掛鈎、房地產稅、租購並舉
我們在業內提出了分析框架「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。在此框架基礎上提出「房地產新模式的關鍵是城市群戰略、金融穩定、人地掛鈎、房地產稅和租購並舉」。用時間換空間，促進長期平穩健康發展。如果採取長短相結合措施，有望促進房地產軟着陸，為中國經濟復甦和就業貢獻力量。
支持房企合理融資需求
1）推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。
2）保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規範房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。
3）以常住人口增量為核心改革「人地掛鈎」，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鈎、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鈎，嚴格執行「庫存去化周期與供地掛鈎」原則，優化當前土地供應模式。2月，住建部提到各地應根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。
4）穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。當前經濟處於築底期，房地產還未走出困境，不具備房地產稅徵收條件。
5）建立租購並舉的住房供應體系。二十大報告強調：「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」。3月國務院常務會議強調：「加快完善『市場＋保障』的住房供應體系改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式」。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類供給形式，形成政府、開發商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業務中尋找新增長空間。