圖：洪水橋新發展區第2期發展的原址換地，預計能提供約1000萬方呎的商業樓面。
隨着近年受疫情衝擊，本港經濟仍未復原之餘，未來數年商廈落成供應充裕，有供過於求之慮，導致商業市道陷入低谷。而此時特區政府展開洪水橋新發展區第2期發展的原址換地，當中集中在未來市中心的核心商業用地，預計能提供約1000萬方呎商業樓面，最為市場關注。
有地產界人士認為，若龐大的商業樓面差不多在同一時間內落成，勢將出現供需失衡情況。業界指出特區政府應有洞見及膽識，按新區各項基建發展時間表，接納申請人分階段完成換地協議；以及容許加入住宅元素作混合發展，令新區市中心更具活力。\大公報記者 樓向陽
特區政府今年2月正式接受業權人在洪水橋新區第2期發展用地內的原址換地申請，並在上月底截止，政府共收到8宗申請，並短期公布原址換地的標準補地價金額，申請人須在明年3月底前決定是否接納換地基本條款及補地價。
在第2期原址換地中，以位於洪水橋未來市中心、在洪水橋鐵路站西邊的一大片純商業核心用地最為矚目，總地皮面積接近110萬方呎，總可建樓面約達1000萬方呎。目前大部分土地主要由新地（00016）及恒地（00012）兩大發展商持有。
甲廈去年空置率16%創新高
然而本港商業市道持續不景氣，甲級商廈去年的空置率更達16%，創歷史新高；疫情過後的經濟復原步伐緩慢，市場更預計未來5年新供應達670萬方呎樓面。洪水橋作為一個全新發展區，包括洪水橋站在內的第2期建設，最快要2030年完成；而連接深圳前海的港深西部鐵路，最快今年年中才完成次階段研究。換言之，社區要臻成熟，還須再以十年計。因此，上述商業地若悉數在明年初完成換地補地價，預計2030至32年間便有千萬方呎樓面供應，相信市場絕對無如此龐大的需求，以及難與其他商業核心區競爭。有申請者明言，若政府不延長土地發展期限，及給予合理的發展階段，唯有放棄換地。
另一方面，觀乎過往的大商業核心區發展模式已漸趨向更多元化發展模式，即混合工作、生活及文娛的中心區。而且，政府已將洪水橋站東邊近90萬方呎土地，劃作包括高密度住宅發展的混合用途，因此，業界建議在維持該大片商業區約1000萬方呎樓面密度不變下作彈性分配，當中最多約430萬方呎可興建住宅，粗略提供約8000至1萬個住宅單位；餘下近600萬方呎樓面依然作純商業發展。如此洪水橋站東西兩邊便能融為一體、形成一個充滿活力、更多姿多彩的市中心。
啟德3商業地改住宅用途
其實，政府近年也曾因商業地皮不受歡迎，而改作住宅用途，啟德便有3幅商業地改為住宅用途，當中兩幅更成功售出。另市建局的觀塘市中心第4及5區商業項目，同樣因流標後，最近成功獲城規會批准，加入住宅元素，並計劃本年度再招標。