圖：美國地區銀行危機再現，反映主力經營商業物業的地區銀行面臨強大壓力。
美國地區銀行危機再現。專家相信，在美國利率高企，以及商業物業價值日益貶值的情況下，主力經營商業物業的地區銀行面臨更大壓力。地產代理及顧問公司Newmark警告，到2026年，總額高達2萬億美元（約15.6萬億港元）的商業物業借貸將會到期，單是今年就有9290億美元（約7.2萬億港元）相關債務到期，隨着美息仍然高企，再融資和償付的利率只會增加，對美國中小銀行造成的壓力有增無減。\大公報記者 李耀華
在新冠疫情時期，美國多數員工被迫在家工作，導致辦公室的需求銳減；然而，在疫情過去後，辦公室的需求未有明顯增加。穆迪早前發布報告表示，美國辦公室空置率從2023年第四季的19.6%，升至今年首季的19.8%，創下歷史新高。
借款人欠貸風險大增
在這種衝擊下，一向以經營商業物業借貸為核心業務的中小銀行首當其衝。根據美國國家經濟研究局（NBER）一份報告的數據，截至去年第3季，美國銀行持有約2.7萬億美元的商業和房地產貸款，其中大約14%幾近資不抵債，這意味着債務大於房地產價值，在在增加了借款人不償還貸款和拖欠貸款的風險。
根據分析公司Green Street的數據，自2022年首季美國聯儲局開始加息以來，美國商業地產價值累計大瀉22%。另外，企業採用在家工作形式，辦公空間需求減弱，寫字樓價格下跌35%。
美國抵押貸款銀行協會引述Newmark的統計指出，到2026年，總額高達2萬億美元的商業物業借貸將會到期，單是今年就有9290億美元相關債務到期。Newmark行政總裁Barry Gosin表示，美國的銀行將會面臨巨大壓力，2008年金融危機後制訂的條例規定，部分銀行（中小銀行）須要清算商業地產業務，同時亦要找其他途徑減低這部分的投資比重。
Barry Gosin強調，巨大的商業地產債務危機剛開始，估計在2026年到期的債務中，有6700億美元的借貸有問題，因為美國利率持續高企，令這些銀行融資債務的成本持續增加，同時亦令商業物業的價值不斷下跌。
銀行折讓售商業投資
一切問題的根源是辦公室和多家庭住宅單位，例如服務式住宅等，在低息年代，部分經營者利用低債務成本不斷擴張，過去數年卻因營運成本和利率回升而遭受打擊。Barry Gosin警告，任何在過去5年大肆投資辦公室物業的人，將會面對嚴重債務。
另外，在商業地產當旺的年頭，向營運商提供低成本借貸的銀行，現在亦要面對市道不景氣的壓力，因此，部分銀行以折讓價出售商業投資，雖然可以減輕對這類業務的依賴，但卻導致盈利受損，甚至錄得虧損。
世邦魏里仕借貸銷售部副主席Patrick Arangio表示，造成債務到期宗數上升的部分原因是，本來在2020年至2023年間到期的債務，因疫情而得到延長，至今年才開始償付。